제1조 목적
제1조(목적) 이 조례는 공정하고 지속가능한 상가건물임대차 관계를 형성하고, 상가건물임대차와 관련된 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 임차인들이 안정적인 영업활동을 영위할 수 있도록 지원하는 것을 목적으로 한다. <개정 2019.5.16>
서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례
서울특별시 본청 · 공포일 2023-03-27
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제2조 적용범위
제2조(적용범위) ① 이 조례는 보증금액 및 차임액과 무관하게 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 본문의 규정에 의한 상가건물에 대하여 적용한다. <개정 2019.5.16> ② 서울시 투자기관 및 출자ㆍ출연기관이 보유하고 있는 재산(이하 "산하기관 보유재산"이라 한다)을 임대차목적물로 제공하고자 할 때에는 다른 법률 규정이 있는 경우를 제외하고 이 조례를 적용한다.
제3조 정의
제3조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "상가건물임대차 상생협약"이란 상가임대차 관계에서 임대인과 임차인이 상호이익을 증진하기 위하여 체결하는 협약서를 말한다. 2. " 장기안심상가"란 차임의 과도한 인상 없이 5년 이상 장기임대차 계약이 가능한 상가를 말한다. 3. 삭제 <2019.5.16> 4. "상인단체"란 동일한 상가건물 또는 일정한 지역을 기반으로 2명 이상의 상인들로 구성된 단체를 말한다.
제4조 시장의 책무
제4조(시장의 책무) ① 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)은 상가건물임대차 관계의 안정을 통하여 임차인들이 안심하고 영업을 할 수 있는 환경을 조성하기 위해 노력하여야 한다. ② 시장은 상권이 활성화되는 지역에 대한 임대차관계 실태조사 실시, 임대료 인상을 일정범위 내로 유도하는 등 임대료 안정을 위해 노력하여야 한다.
제5조 상생협약체결 권장 및 지원
제5조(상생협약체결 권장 및 지원) ① 시장은 예산지원을 통해 임대인의 의사와 관계없이 상권이 활성화되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, 상가건물임대차 상생협약(이하 "상생협약"이라 한다) 체결을 권장하고 이를 지원할 수 있다. <개정 2019.12.31> 1.「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제24조의 규정에 의한 임차상인 및 공설시장 입점상인 보호대책과 같은 법 제49조의 규정에 의한 시장정비사업 입점상인 보호대책의 시행 2.「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제27조제1항의 규정에 의한 지원사업 3. 그 밖에 관계법령 또는 조례에 따라 예산지원을 통해 직ㆍ간접으로 상권이 활성화되는 내용을 수반하는 지역개발사업 등 ② 시장은 제1항의 규정에 의한 상생협약에 차임과 차임인상률, 임대차기간, 계약갱신요구권 및 권리금회수기회 보장 등 상가임대차계약의 안정을 위한 제반사항이 포함될 수 있도록 하여야 한다. ③ 시장은 제1항의 규정에 의한 상생협약체결을 지원하기 위하여 소요되는 사업비와 필요 경비를 예산에 반영할 수 있다.
제5조의2 재난 피해 지원
제5조의2(재난 피해 지원) ① 시장은 「재난 및 안전관리 기본법」 제3조제1호의 재난 발생으로 인한 임차인의 피해를 줄이기 위하여 임대인과 임차인이 임대료를 인하하는 등의 상생협약을 체결하도록 권장할 수 있다. ② 시장은 제1항에 따른 상생협약을 체결한 임대인 또는 임차인을 예산의 범위에서 지원할 수 있다. [본조신설 2020.3.26]
제6조 장기안심상가 조성 등
제6조(장기안심상가 조성 등) ① 시장은 임차인이 안심하고 장기간 영업할 수 있도록 서울시 장기안심상가를 조성할 수 있다. ② 시장은 장기안심상가 조성을 위해 상생협약을 체결한 임대인에게 다음 각 호의 지원을 할 수 있다. <개정 2019.12.31> 1. 건물 리모델링 등 경비의 보조 2. 법령 또는 조례에서 정하는 범위 안에서 지방세 또는 부담금의 감면 3. 그 밖에 장기안심상가 조성에 필요한 행정적 지원 ③ 상인 또는 협동조합 등의 상인단체가 상가건물을 매입하고자 하는 경우에는 매입에 필요한 자금을 융자 또는 보조할 수 있다. ④ 시장은 장기안심상가 조성 지원에 대하여 상생협약 이행 여부를 점검하는 등 사후관리를 시행하여야 한다. <신설 2023.3.27>
제7조 산하기관 보유재산의 임대차계약 등
제7조(산하기관 보유재산의 임대차계약 등) ① 산하기관 보유재산의 임대차계약 기간은 2년 이상으로 한다. 다만, 계약기간이 10년 미만인 경우 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 안에서만 행사할 수 있다. 이 경우 법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2019.5.16> ② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인을 대위(代位)하여 임대인에 대하여 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. <개정 2019.5.16> ③ 당사자는 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액 또는 갱신계약의 경우 차임 또는 보증금 증감시점과 이전의 계약시점 중 늦은 시점부터 증액 또는 갱신시점까지의 한국은행발표 생산자물가지수를 합산하여 조정하되 법 제11조 규정에 의한 비율을 초과하지 못한다. ④ 그 밖에 산하기관 보유재산의 임대차와 관련된 세부사항은 해당 임대차목적물 관리기관의 운영규정에 따른다. <개정 2019.12.31>
제8조 표준계약서 사용 권장
제8조(표준계약서 사용 권장) 시장은 임차인의 권리보호를 위해 법무부와 국토교통부에서 작성한 표준임대차계약서 및 권리금계약서 사용을 권장하여야 한다.
제9조 상가임대차상담센터 운영 등
제9조(상가임대차상담센터 운영 등) ① 시장은 상가건물임대차와 관련된 상담에 응하기 위하여 서울시 상가임대차상담센터(이하 "상담센터"라 한다)를 운영할 수 있다. <개정 2019.5.16> ② 상담센터는 다음 각 호의 상담업무를 제공한다. <개정 2019.12.31> 1. 상가건물임대차에 대한 정보제공 2. 상가건물임대차계약서 작성에 관한 사항 3. 상가건물의 권리관계 등 법률자문에 관한 사항 4. 계약종료시 보증금의 반환과 권리금에 관한 사항 5. 그 밖에 상가건물의 임대차와 관련된 사항 ③ 시장은 센터의 설치 및 운영에 필요한 경비를 매년 예산에 반영하여야 한다. ④ 시장은 제2항의 상담과정에서 더 이상 해당 영업을 영위하기 어렵다고 판단되는 상가건물 임차인 및 전차인에게 업종전환, 재창업 등의 행정지원을 할 수 있다. <개정 2019.5.16> ⑤ 시장은 상담과정에서 조정ㆍ알선을 신청 받은 경우 제10조의 규정에 의한 상가건물임대차분쟁조정위원회에 통보하고 조정하게 할 수 있다. [제목개정 2019.5.16]
제10조 상가건물임대차분쟁조정위원회
제10조(상가건물임대차분쟁조정위원회) ① 시장은 법의 적용을 받는 상가건물임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 서울특별시 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다. <개정 2019.5.16> ② 조정위원회는 분쟁 당사자의 신청에 따라 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다. <개정 2019.5.16> 1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 2. 임대차 기간에 관한 분쟁 3. 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁 4. 임차상가건물의 유지ㆍ수선 의무에 관한 분쟁 5. 권리금에 관한 분쟁 6. 그 밖에 상가건물 임대차에 관한 분쟁 ③ 조정위원회의 사무처리를 위하여 간사와 서기를 각 1명씩 두며, 간사는 상가건물임대차 업무를 총괄하는 사무관이 되고, 서기는 상가건물임대차 분쟁조정 업무를 담당하는 주무관이 된다. <개정 2019.5.16>
제11조 조정위원회의 구성
제11조(조정위원회의 구성) ① 조정위원회는 위원장 1명을 포함한 30명 이내의 위원으로 구성하되, 「양성평등기본법」 제21조제2항 본문에 따라 특정 성별이 위촉직 위원 수의 10분의 6을 초과하지 아니하도록 하여야 한다. 다만, 같은 항 단서에 따라 해당 분야 특정 성별의 전문인력 부족 등 부득이한 사유가 있다고 인정되어 양성평등실무위원회의 의결을 거친 경우에는 그러하지 아니하다. ② 조정위원회의 위원은 상가임대차에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로 한다. 이 경우 제1호부터 제4호까지에 해당하는 위원을 각 1명 이상 위촉하여야 하고, 위원 중 5분의 2 이상은 제2호에 해당하는 사람이어야 한다. 1. 법학ㆍ경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 대학이나 공인된 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 사람 2. 판사ㆍ검사 또는 변호사로 6년 이상 재직한 사람 3. 감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ법무사 또는 공인중개사로서 상가임대차 관계 업무에 6년 이상 종사한 사람 4. 「사회복지사업법」에 따른 사회복지법인과 그 밖의 비영리법인에서 상가임대차분쟁에 관한 상담에 6년 이상 종사한 경력이