제1조 목적
제1조(목적) 이 규칙은 「여주시 능서역세권 도시개발사업 조례」에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
여주시 능서역세권 도시개발사업 조례 시행규칙
여주시 · 공포일 2025-06-02
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제2조 환지설계의 기준
제2조(환지설계의 기준) 환지계획의 기준이 되는 종전토지의 각 필지 면적은 실시계획인가 고시일 현재의 지적공부상의 면적에 의한다. 다만, 다음 각 호에 의하여 별도 면적을 정하는 경우에는 그 면적에 의한다. 1. 실시계획인가일 이후에 토지이동의 사유가 발생하여 신규등록, 분할 또는 합병된 토지의 면적은 그 분할 또는 합병한 후 지적공부상의 면적 2. 여주시장(이하 “시장”이라 한다)이 필요하다고 인정하여 실측 또는 그 밖의 방법에 의하여 별도로 정한 면적
제3조 환지설계의 방법
제3조(환지설계의 방법) 환지설계는 사업계획에서 정한 토지이용계획에 따라 정리 전·후의 환지필지 평가지수에 따라 산출된 권리면적을 기준으로 적정한 환지위치 및 면적을 정하는 평가식 환지계산 방식을 사용한다.
제4조 획지의 구분
제4조(획지의 구분) “획지”란 환지필지를 말하며 다음과 같이 구분한다. 1. 보통지 : 전면만 도로에 접하는 획지 2. 각 지 : 전면 및 측면이 도로에 접하는 획지 3. 특별지 : 기존 건물이 있는 획지(사실상 사용면적 또는 법규상 필요한 면적) 4. 정배지 : 전면 및 배면이 도로에 접하는 획지
제5조 정리후 획지의 면적
제5조(정리후 획지의 면적) 도시개발사업 후 획지의 면적은 다음 각 호에 따라 산출한 면적을 표준으로 한다. 1. 정리 후 획지면적 = 정리 전 권리지수 ÷ 정리 후 획지의 제곱미터당 지수 2. 정리 전 권리지수 = 정리 전 필지의 면적 × 정리 전 필지의 제곱미터당 지수 × 비례율 3. 비례율 = {(조성후 토지의 평가액의 합계 - 총사업비) / 종전토지평가액의 합계} × 100
제6조 환지 위치 지정기준
제6조(환지 위치 지정기준) ① 환지 위치는 개발계획에 부합하는 범위 안에서 종전토지의 위치에 환지를 지정하도록 계획하고, 제7조 및 제10조 규정에 의한 사항을 제외하고는 다음 순서에 의하여 지정하여야 한다. 다만, 부득이 하게 종전 토지에 환지지정이 어려울 경우 다른자리로 이동하여 환지를 정할 수 있다. 1. 환지 예정지의 획지가 보통지인 경우 가. 도로 중심선에 근접한 순서에 의한다. 나. 도로에 접하지 아니한 토지는 가목의 다음 위치에 정한다. 다. 토지이용계획상 도로, 공원, 주차장 등 공공용지로 계획된 토지는 종전의 위치 및 여건을 감안하여 환지하여야 한다. 2. 환지 예정지의 획지가 각지인 경우 가. 도로 중심선의 교점을 포함한 도로변에 접한 토지를 1순위로 하고, 도로 중심선의 교점으로부터 경계선까지 최단거리의 토지 또는 도로 내에 완전히 속하는 토지 등을 2순위로 하는 등 순차적으로 지정한다. 나. 가목에 해당하는 토지가 없는 경우로서 각지에 위치한 토지가 2필지 이상인 경우 해당 획지에 종전토지가 위치하는 면적이 많은 순으로 우선하여 환지를 지정할 수 있다. 다. 각지에 지정된 토지가 제14조의 기준에 미달하는 경우에는 보통지에 교부한다.
제7조 환지위치 지정의 특례
제7조(환지위치 지정의 특례) ① 사업지구 안에 동일인이 2필지 이상의 토지를 소유하고 있는 경우 1필지로 환지를 지정할 수 있다. 이 경우 각 필지 중 면적이 가장 큰 토지위치에 환지를 지정한다. ② 서로 다른 용도지역에 걸쳐 있는 토지는 각 용도별로 환지를 지정함을 원칙으로 하나 면적이 협소하여 용도별로 환지를 할 수 없는 경우에는 면적이 큰 쪽의 용도지역으로 환지를 지정할 수 있다. ③ 환지 할당 시 다른 환지에 영향을 줄 정도로 권리면적이 큰 경우에는 권리면적 일부를 다른 용지 또는 같은 용지의 다른 자리에 환지할 수 있다.
제8조 기존주택지의 환지
제8조(기존주택지의 환지) 기존주택지의 환지에 대하여는 건물의 위치 및 토지의 이용 상황이나 일반택지와의 조화를 감안하여 환지를 지정할 수 있다.
제9조 과소토지의 기준
제9조(과소토지의 기준) ① 도시개발법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제62조 규정에 의하여 기존건축물이 없는 토지의 과소토지의 기준 면적 다음 각 호와 같다. 1. 토지이용계획상 주거용지 : 165제곱미터 미만인 토지 2. 토지이용계획상 준주거용지 : 250제곱미터 미만인 토지<신설 2020.09.29.> 3. 토지이용계획상 상업용지 : 250제곱미터 미만인 토지 ② 효율적인 토지이용과 과소토지를 방지하기 위하여 환지면적의 최소규모는 주거용지 165제곱미터, 준주거용지 250제곱미터, 상업용지 250제곱미터 이상으로 한다.<일부개정 2020.09.29.> ③ 제1항 및 제2항의 규정에도 불구하고 시장이 인정하는 기존 건축물이 있는 경우에는 「건축법」제57조 및 「여주시 건축 조례」제35조에 따른 면적 이상으로 한다. ④ 권리면적이 과소토지에 해당하는 토지는 도시개발법(이하 “법”이라 한다) 제41조의 규정에 의하여 환지를 지정하지 않고 금전청산한다. 다만, 집단환지로 지정하는 토지는 제외한다. ⑤ 제4항의 금전청산 토지는 제자리 환지를 가상한 정리 후 토지평정가격에 의하여 권리면적을 정한다.
제10조 환지면적 지정의 특례
제10조(환지면적 지정의 특례) ① 실시계획인가일 현재 공공에 이용되는 토지 및 기타 시설물의 부지에 대하여 공익상 증환지 지정함이 타당하다고 인정되는 경우에는 환지면적을 권리면적보다 크게 지정할 수 있다. ② 환지계획 수립과 인접토지에 미치는 영향이 없는 범위에서 다음 각 호에 해당하는 경우에는 법 제31조 및 「여주시 능서역세권 도시개발사업 조례」(이하 “조례”라고 한다) 제12조제2항제6호의 규정에 따라 증환지할 수 있다. 1. 사업시행으로 인하여 주거용 건축물이 철거된 자가 환지면적의 최소 규모에 미달되어 환지를 받지 못한 경우(다만, 토지와 건축물의 소유권이 동일하고 건축물대장에 등재된 것으로 한한다.) 2. 환지계획에 의한 환지면적의 최소 규모에 미달되어 다른 자리 환지 대상이 되는 토지가 최소 환지면적의 30퍼센트 이내 범위에서 증환지 요청하는 경우 3. 시장이 필요하다고 인정하여 조례 제24조의 여주시 능서역세권 도시개발사업 토지평가협의회를 거쳐 의결된 경우
제11조 토지의 평가방법
제11조(토지의 평가방법) 사업지구안의 토지의 평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 산술평균 금액으로 하며, 각 획지마다 평가하는 것으로 한다.
제12조 토지의 평가기준
제12조(토지의 평가기준) 정리 전 토지 가격은 실시계획인가시점(도시개발사업으로 인한 도시ㆍ군관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업 이전 상태)을 기준으로 하고 정리 후 토지 가격은 환지처분시점을 기준으로 하여 정하되, 평가시기는 환지계획 수립 전에 하여야 한다.