제1조 목적
제1조(목적) 이 조례는「도시 및 주거환경정비법」, 같은 법 시행령 및 같은 법 시행규칙에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
화성시 도시 및 주거환경정비 조례
화성시 · 공포일 2025-09-18
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제2조 정의
제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. 1. “기존무허가건축물”이란「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상대상 무허가건축물(1989.1.24. 이전 건축된 무허가건축물)을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 “신발생무허가건축물”이라 한다. 2. “관리처분계획 기준일”이란「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다) 제72조제1항에 따른 분양신청기간이 만료되는 날을 말한다. 3. “주택접도율”이란 구역 내 폭 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 구역 건축물 총수로 나눈 백분율을 말한다. 4. “호수밀도”란 정비구역 면적 1헥타르당 건축된 건축물의 동수로서 다음 각 목의 기준에 따라 산정한 밀도를 말한다. 가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1세대를 1동으로 보며 기준층 이외의 세대는 계산하지 않는다. 나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다. 다. 기존 공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역의 총 건축물 동수에서 존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다. 라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에도 불구하고
제2조의2 공공재개발사업의 공공임대주택 등의 건설비율
제2조의2(공공재개발사업의 공공임대주택 등의 건설비율) 법 제2조제2호나목2)에서 “「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 비율”이란 100분의 20을 말한다. [본조신설 2024. 7. 15]
제3조 노후ㆍ불량건축물
제3조(노후ㆍ불량건축물) ① 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조제2항에 따른 노후ㆍ불량건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. 1.「건축법」제57조제1항에 따라「화성시 건축 조례」로 정하는 면적에 미달하거나「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제7호에 따른 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물 2. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물 3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수ㆍ보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물 ② 영 제2조제3항에 따른 노후ㆍ불량건축물은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. 1. 철근콘크리트 공동주택의 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 가. 1983년 이전 준공된 건축물은 20년 나. 1984년부터 1992년까지 준공된 건축물은 20+(준공연도-1983년)년 다. 1993년 이후 준공된 건축물은 30년 2. 제1호 이외의 건축물의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물
제4조 공동이용시설의 범위
제4조(공동이용시설의 범위) 영 제4조제3호에 따른 공동이용시설은 다음 각 호의 시설을 말한다. 1. 관리실ㆍ경비실, 보안ㆍ방범시설 2. 운동시설, 휴게시설, 도서실(「도서관법」 제2조제4호가목에 따른 작은도서관을 포함한다) 3. 쓰레기 분리수거 및 생활폐기물 처리시설 등 환경개선을 위해 필요한 시설 4. 그 밖에 주민들의 커뮤니티 활성화를 위하여 주민이 공동으로 사용ㆍ관리하는 시설로서 정비계획에 포함된 시설
제5조 정비계획의 입안대상지역
제5조(정비계획의 입안대상지역) ① 영 별표 1 제4호에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 주거환경개선사업을 위한 정비계획의 입안대상지역 요건은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (개정 2024. 7. 15) 1. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호「특정건축물정리에 관한 특별조치법」제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후ㆍ불량 건축물이 대상구역의 건축물 총 수의 60퍼센트 이상 밀집되어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역 2. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 호수밀도가 80호 이상이고 도로, 주차장 또는 상ㆍ하수도 등 기반시설의 정비가 필요하다고 시장이 인정한 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역 3. 주택접도율이 20퍼센트 이하로서 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 4. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는「건축법」제57조에 따른 분할제한면적 이하인 과소필지, 부정형 또는 세장형의 필지수가 50퍼센트 이상인 경우로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역 ② 영 별표 1 제4호에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 재개발사업은 노후ㆍ불
제6조 정비계획 수립 시 조사내용
제6조(정비계획 수립 시 조사내용) 영 제7조제2항제7호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 거주가구 및 세입자 현황 2. 도시관리계획상 토지이용계획 현황 3. 토지의 용도ㆍ소유자ㆍ지적 현황 4. 건축물의 허가유무 및 노후ㆍ불량 현황 5. 건축물의 용도ㆍ구조ㆍ규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황 6. 정비구역 안의 유ㆍ무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래 7. 토지등소유자의 정비구역지정에 관한 동의 현황 8. 기존 수목의 현황
제7조 정비계획의 내용
제7조(정비계획의 내용) 영 제8조제3항제11호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 가구 또는 획지에 관한 계획 2. 임대주택의 건설에 관한 계획 3. 주민의 소득원 개발에 관한 사항(주거환경개선사업에 한정한다) 4. 정비구역 내 기존 공원이나 녹지를 제외한 계획(단, 기존 공원이나 녹지의 기능을 회복하거나 그 안의 건축물을 정비하기 위하여 필요한 경우와 토지이용의 증진을 위하여 필요한 경우는 포함 가능) 5. 기존 건축물에 대한 처리계획(건축물의 경과연수, 용도, 구조, 규모, 입지, 허가유무 및 노후ㆍ불량 정도를 고려하여 존치, 개수, 철거 후 신축, 철거이주 등으로 구분) 6. 종교부지, 분양대상 복리시설 부지 및 정비구역 안에 건립하는 임대주택 부지는 필요한 경우 획지로 분할하고 적정한 진입로를 확보하는 계획 7. 정비사업시행 예정기간(법 제9조제1항제9호의 정비사업시행 예정시기를 사업시행자별 사업시행인가신청 준비기간을 고려하여 정비구역지정 고시가 있는 날부터 4년 이내의 범위에서 정함)
제8조 재건축진단의 절차 및 비용부담 등
제8조(재건축진단의 절차 및 비용부담 등) 영 제10조제9항에 따른 “재건축진단의 요청 절차 및 그 처리에 관하여 필요한 세부사항”은 다음 각 호와 같다. (개정 2024. 7. 15, 2025. 9. 18) 1. 법 제12조제2항 각 호에 따라 재건축진단의 실시를 요청하려는 자는「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」(이하 “시행규칙”이라 한다) 제3조제1항에 따라 재건축진단 요청서 및 첨부서류를 시장에게 제출하여야 한다. 이 경우 재건축진단의 실시를 요청하는 자가 재건축진단에 드는 비용의 전부를 부담하여야 한다. 2. 법 제12조제4항에 따라 재건축진단의 실시가 결정된 때에는 재건축진단에 드는 비용 전부를 시장에게 예치하여야 한다. 3. 비용의 산정은「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」제37조에 따른 안전점검등 비용의 산정기준을 준용한다. 4. 시장은 법 제12조제5항에 따라 재건축진단 결과보고서를 제출받으면 제2호에 따라 예치된 금액에서 재건축진단을 실시한 기관에 재건축진단의 수수료를 직접 지급하고, 나머지 금액이 있는 경우에는 재건축진단의 실시를 요청한 자에게 지체 없이 반환하여야 한다. [제목개정 2025. 9. 18]
제8조의2 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등
제8조의2(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등) ① 영 제11조의2제3항부터 제5항까지에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 각각 2분의 1을 말한다. (개정 2025. 9. 18) ② 영 제11조의2제3항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 요청서 서식”이란 다음 각 호의 서식을 말한다. (개정 2025. 9. 18) 1. 별지 제1호서식에 따른 정비계획 입안 요청서 2. 별지 제1호의2서식에 따른 정비계획 입안 요청에 관한 동의서 [본조신설 2024. 7. 15]
제9조 정비계획의 입안 제안
제9조(정비계획의 입안 제안) ① 영 제12조에 따라 시장에게 정비계획의 입안을 제안하려는 때에는 해당 지역 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 소유자의 동의를 받아야 한다. ② 토지등소유자가 제1항에 따라 정비계획의 입안을 제안하는 경우에 시장에게 제출하여야 하는 서류는 다음 각 호와 같다. 다만, 법 제14조제1항제6호에 따라 정비계획의 변경을 요청하는 경우 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다)의 동의 방법은 법 제45조에 따른 총회(주민 총회를 포함한다)의 의결로 한다. (개정 2024. 7. 15) 1. 정비계획 입안 제안서(별지 제2호서식) 2. 정비계획 도서 및 설명서 3. 제6조 각 호에 따른 정비계획 수립 시의 조사내용 4. 정비계획 입안 제안 동의서(별지 제2호의2서식) 5. 그 밖에 정비계획의 입안 제안에 필요한 서류 ③ 토지등소유자의 동의자 수 산정방법 및 절차 등은 영 제33조를 준용한다.
제10조 정비계획의 경미한 변경
제10조(정비계획의 경미한 변경) 영 제13조제4항제12호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우”란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 정비사업 명칭의 변경 2.「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」제14조에 따라 도로모퉁이를 잘라내기 위한 구역결정사항의 변경 3. 영 제8조제3항제5호에 따른 기존건축물의 정비ㆍ개량에 관한 계획의 변경 4. 정비구역이 접하여 있는 경우 상호경계조정을 위한 구역범위의 변경 5. 정비구역 또는 지구범위의 변경이 없는 단순한 면적 등의 정정을 위한 변경 6. 법 제9조제1항제5호에 따른 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률 및 높이에 관한 계획의 변경을 수반하지 않은 획지의 변경 7. 법 제10조제1항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 범위에서 임대주택 및 주택규모별 건설비율의 변경 8.「건축법」등 관계 법령의 개정으로 인하여 정비계획의 변경이 불가피한 경우와 같은 법 제4조에 따라 구성된 건축위원회 심의결과에 따른 건축계획의 변경